공인중개사 민법 요약: 전세권

전세권은 부동산 거래와 임대차 관계에서 중요한 개념으로, 공인중개사로서 필수적으로 알고 있어야 하는 개념입니다.

 

1. 전세권의 의의 및 성질

 

●전세권의 정의

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

● 전세권의 성질

- 용익물권적 성격: 전세권자는 부동산을 직접 점유하며 사용·수익할 수 있습니다.

- 담보물권적 성격: 전세권자는 전세금 반환을 담보하기 위해 해당 부동산에 대해 우선변제권을 가집니다.

- 물권성: 전세권은 물권으로서 제3자에게 대항할 수 있으며, 등기를 통해 그 효력이 발생합니다.

 

2. 전세권 취득

● 전세권의 성립 요건

전세권은 전세권설정계약과 등기에 의해 성립합니다. 전세금의 지급은 전세권 성립의 필수 요소이며, 반드시 현실적으로 수수되어야 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수도 있습니다.

 

● 전세권 설정의 대상

전세권은 토지와 건물에 설정할 수 있으나, 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못합니다.

 

3. 전세권 존속기간 및 갱신

 

● 전세권의 존속기간

- 최대 기간: 전세권의 존속기간은 10년을 초과할 수 없습니다. 만약 당사자 간에 10년을 초과하는 기간을 약정한 경우, 그 기간은 10년으로 단축됩니다.

- 건물 전세권의 최소 기간: 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 이를 1년으로 합니다.

 

● 기간 약정이 없는 경우

- 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우, 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다.

 

● 전세권의 갱신

- 약정 갱신: 전세권은 갱신할 수 있으며, 갱신한 날로부터 10년을 초과할 수 없습니다.

- 법정 갱신: 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 만료된 때에 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 간주됩니다.

 

4. 전세권의 효력

 

● 사용·수익권

- 전세권자는 부동산의 용도에 따라 이를 사용·수익할 권리를 가집니다. 그러나 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우, 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

 

● 우선변제권

- 전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 가집니다. 따라서 전세권자는 전세금 반환을 위해 목적 부동산에 대해 경매권과 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

● 전세권의 처분

 

전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있으며, 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 경우에는 그렇지 않습니다.

 

● 전세권의 소멸

- 전세권은 존속기간의 만료, 전세권자의 의무 불이행, 목적물의 멸실 등으로 소멸할 수 있습니다. 특히, 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우, 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다.

 

● 전세금 증감청구권

- 목적 부동산에 관한 조세·공과금, 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 전세금이 상당하지 않게 된 경우, 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 약정한 전세금의 20분의 1을 넘을 수 없습니다,